融创，穿越磨砺

融创，穿越磨砺穿越磨砺

命运大起大落，融创往往转瞬铸就。融创此刻融创中国（01918.HK）董事会主席孙宏斌的穿越磨砺体会，比以往任何时候都要深。融创

3月25日，融创融创发布公告表示，穿越磨砺预计无法按期兑付“20融创01”与“21融创03”的融创到期利息，开始与债权人沟通“20融创01”的融创债券展期及“21融创03”延期付息。

这一年来，穿越磨砺命运同轨的融创房企不在少数。公开数据显示，融创截至3月已有超过20家房企与债权人沟通债务延期，穿越磨砺其中包括中国恒大、融创世茂集团、融创……在孙宏斌一番努力与挣扎后，融创还是走上了这条路。

回顾过去，中国房企的发展都如此相似——高杠杆+高周转带动规模与市值快速膨胀，当严厉调控来袭，房地产行业进入寒冬、流动性长期紧绷时，，房企不得不面临过往模式带来的发展阵痛。展望未来，它们的走向不尽相同——巨大的压力并非只在昨天，融创扛到现在，加速回款，自掏腰包，变卖资产，就是不躺平。

或许应该让子弹再“飞一会儿”：这一年来，人们见过了太多的放弃，习惯了无法如期偿债双手一摊的故事；咬牙挺着，坚持一步步走到最后的却少见，而就是它们或许才有可能触底反弹。

“只有不怕死的人才配活着”，为何不给拼了命勇敢担责的人，一个继续下去的机会呢？

残酷的考验

地产行业仍然处于冰封期，不过为地产行业纾难的信号，已经在2021年发出。

去年9月27日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会召开，明确“坚持稳中求进工作总基调，稳字当头”，“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”；

两天后，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作会议，要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。

两场重要会议，被各方视为市场转向的标志。此后，降准、放贷、降息等一系列政策出台，不完全统计，截至目前已有多达14项。

事实证明，行业调控暂时告一段落。就在“稳房价、稳地价、稳预期”的目标成为主线后，地产调控的基调也逐步向“支持”转变。

奈何，哨音吹响与政策落地之间存在一条超长的“反射弧”。某业内人士表示，银行、金融机构、监管部门制定并落地专项政策需要时间，因此资金压力仍然存在。

没想到常规比赛结束后，一场漫无边际的加时赛仍在继续。

无法及时得到资金配给，大量房企选择躺平，甚至宣布破产。人民法院公告网以“房地产”为关键词检索，2021年共有343家企业发布破产文书，它们像骨牌一样成片倒下了。

宣布破产是容易的，按规章流程执行即可；继续活着是困难的，毕竟要面对更加严格的现实：为避免更多风险，各地密集出台并从严执行资金监管政策，限制了流动性。

源头没有充分“放水”，监管“大坝”又集中“蓄水”，房企们正在加速干涸。公开数据显示，截至2月底百强房企销售额环比下降23.5%，同比更是大幅下降47%，较2021年月均水平下降56.5%，期待中的2022年“小阳春”并没有来。

没有业绩就意味着回款降低，众多民企只得面对评级下滑的风险。有数据显示，TOP30民企中，有20家民企处于B级及以下评级，随之而来的恐慌影响金融机构的信心，从而陷入流动性受限的恶性循环。

信心没了，是很可怕的事情。过去击倒房企的还是债务逾期的事实，如今可能只是一条模糊不清的微信截图。

回看融创债务展期，只能感叹：在地产行业去杠杆、降风险的压力下，考验仍在继续，行业并未因此回暖。融创都要面对债务沟通展期的考验，何况其他。

坚硬的石头

针对融创当前的处境，有不少悲观言论，其实大可不必。沟通债务展期并未构成实质违约，何况无论融创还是孙宏斌，仍在尽全力摆脱困境，而且有了一些成果。

关于这方面的报道，网络上有不少：2021年，融创并未出现暴雷事件，全部债务均及时偿付，总计超过200亿元；2022年1月还提前偿还了债券“16融地01”，以及到期兑付的ABS，两笔合计约42.5亿元。

在回血方面也拼尽全力，从2021年第四季度开始，通过资产出售、股权融资、大股东借款等方式，已经回笼资金超过300亿元。

若非祥生控股集团（02599.HK）与龙光集团（03380.HK）意外暴雷，后续的资产处置与拆借现金仍在继续，不会陷入当前的困境。

如今被打乱节奏，融创面对着一则坏消息，一则好消息：坏消息是除了沟通展期，鲜有其他的路可走；好消息是这个最后的选择，或许是最佳选择。

这是一次尽全力争取时间和空间的竞赛：一旦成功展期，就能阶段性缓解经营资金压力，从而实现全面复工复产，确保高质量的产品施工与交付。在此基础上，融创就能获得长期稳定的运营现金流，进入相对良性的债务清偿和发展循环中。

“融创现在的选择，是在到期债务处理和稳定经营中间，找到一个平衡点。”接近融创的人士表示。

整体来看，融创还是一个“潜力股”，充足的土地储备是底气所在：根据统计信息，2022年融创共有约7000亿元的可售资源，其中80%位于核心一二线城市。要知道，目前一二线城市新建商品住宅销售价格仍然维持着上升趋势。

融创曾在2021年12月底统计，在现有土储基础上，考虑到目前账面资金、项目完工所需的后续全部资金投入以及全部债务偿还后，预计仍有约4000亿元的权益盈余资金，足以保证后续全部项目的高质量交付。

换言之，只要孙宏斌不躺平，只要让融创平稳度过这次难关，时间就能换得理想的结果。

孙宏斌会躺平吗？肯定不会，否则就不会在困难的时候慷慨出手4.64亿美元，为融创提供无息资金，确保此前公开市场债券如期支付。孙宏斌已经豁出去了，眼下将救命钱塞给融创，他的人生走向早与公司紧密捆绑在一起。

至于融创，其实早就从“冒险模式”转向“求稳模式”——口袋里还有充足的资产，前期已经在抓紧兑换大量现金补充流动性；现在只要继续努力，总能够彻底出清风险。

这样看来，融创或许是那块“坚硬的石头”。

未来，剩者为王

当然，还会有看空的观点：无论融创有多坚硬，它终究只能是块石头，一块石头能值多少钱？

不少人认同这一观点：曾几何时，“恒碧融万”四巨头快速成长，成功取代“华南五虎”（碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展），成为新一代地产偶像，那是何等风光。

如今虎落平阳，一年前的市值还有1590.15亿元（2021年3月17日），一年后降到282.04亿元，82.3%的降幅如何能够重回旧日辉煌呢？

其实还真有机会。

从2016年中央经济工作会议确定“房住不炒”的基调至今，地产行业优胜劣汰已经持续了六年时间。经过大浪淘沙的房企，已经告别“双高”的发展模式，逐步清空风险，具备融入新时代的能力和条件。

与此同时，被淘汰的房企将会让渡大量资产和发展空间，留给幸存者共同分享。一旦黄奇帆“九成房企自然消亡”论最终成型，剩下的一成将会分享整个市场的蛋糕。随着新冠疫情影响减轻，市场回归正轨，整个行业将会是全新的面貌。

只要你还活着，已经自证足够强悍的生命力，能够分享未来的生存空间，这个信念支撑众多房企绝不躺平，其中也包括融创。

眼下，如上设想正在按部就班地落地：3月16日国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题；人民银行、银保监会、证监会、外汇局同日作出表态，防范化解房地产市场风险，积极推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展。

顺应调控大势，全国各地的监管政策开始松动。有统计数据显示，截至3月8日，2022年共有55座城市对楼市政策进行松绑，各项条例涵盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松限售及购房补贴等多方面。

调控的最终目的是不断强化整个行业的健壮性，加速市场优胜劣汰，而非让地产停滞不前。因此首创证券首席分析师王嵩表示，结合近期银保监会主席郭树清表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”，以及支持合理住房需求的相关描述，基于防风险意图的地产政策宽松化有望贯穿全年。

为了进一步纾解地产行业流动性，房地产并购贷款不再计入“三条红线”，主管部门通过全新的方式为房企提供流动性。这些政策，对家底够厚的融创同样是利好——当你可以买，证明你活得很好；当你还有的卖，手里就有了一张希望的船票。

当然就此断言融创将重获旧日辉煌是武断的，毕竟眼前的考验还没有过，不过种种迹象表明，很有必要让融创这枚子弹“再飞一会儿”。

结语

眼下，看空地产股成了普遍现象，对房企的负面态度甚至酝酿出近似“妖魔化”的形象。其实大可不必。地产行业仍然是中国支柱型产业之一，健康发展应该得到各方的支持，而不是盲目地指责，甚至咒骂，这些都没有必要。

求稳并不意味着停滞，也可能是一次突破旧观念，融入新时代的机会。多轮优胜劣汰，已经让行业经历过脱胎换骨的疼痛，当融创站在辞旧迎新的关口，为何不多些信心呢？